No sé vosotros, pero yo me planteé el comprar una casa no hace mucho. Hasta entonces, era un ferviente defensor del alquiler por los argumentos que todos sabemos: libertad de irse a donde se quiera si que quiere cambiar de aires (o volver a España), no tener que pagar tantos impuestos (como el précompte immobilier y similares), tener una maniobrabilidad en caso de que la situación económica cambiara de repente (despidos, enfermedades)… la lista es muy larga. A todo esto se une la idea de todos los economistas muy activos en redes sociales que aconsejan comprar activos que te generen dinero y no pasivos que se «coman» tu dinero. Y la casa es un pasivo. Pero mira, al final en mi cabeza fui tumbando uno a uno todos estos argumentos (compara por ejemplo lo que cuesta pagar 60 años de alquiler y lo que te cuesta una hipoteca de 25 años y luego sólo el mantenimiento e impuestos) y vi que había llegado el momento de lanzarme en la aventura de comprar casa.
Hay un hecho evidente: el mercado inmobiliario en Bruselas es una puta locura. Es una locura hoy en la época post-covid, era una locura cuando llegué hace 12 años y seguramente lo sería hace 25 años. Tener una legión de personas trabajando para las Instituciones Europeas (40.000 personas en Bruselas cobrando salarios que oscilan entre los 2.600 y los 19.000 € mensuales) evidentemente no ayuda mucho a calmar un mercado que no deja de crecer año tras año. Tampoco ayuda el hecho de ver las chapuzas que se ponen a la venta. Yo en estos años he visto de todo, desde casas con la taza del váter en la escalera, con ducha en medio de la cocina, hasta minipisos de unos 15 m2, con una cocina-armario. Y no hay que olvidar que a los belgas les encanta hacerse ellos mismos la casa y hacen auténticos esperpentos. A pesar de este ambiente de compra-venta frenética de pisos y casas y de la escalada de precios, con tiempo se puede encontrar lo que se esté buscando.
De media, yo diría que para encontrar algo que te guste y cumpla con tus demandas se tarda de media un año. Lo primero que hay que hacer es fijarse en lo máximo que nos queremos gastar. Pero no en lo que tengas, sino en lo que puedas meter en la compra sin salir asfixiado económicamente. Porque igual con 10.000 euros más puede que no te roben ese pisazo por el que acabas de hacer una oferta. También hay que buscarse un notario que te dé confianza. Vamos, que te coja el teléfono y que no tarde una semana en contestar a un email. Habla con él, explícale tu proyecto y espera a que se concrete.
Para los cálculos de la hipoteca hay calculadoras y simuladores muy buenos online. A mí me gustaba mucho el de Keytradebank, pero el de KBC me parece el mejor. La lista de bancos a los que pedir una simulación de hipoteca son muy variados: KBC, ING, Belfius, BNP Paribas – Fortis, Axa bank, Argenta… y me habré dejado varios. Hay que tener en cuenta la tasa de interés que te proponen pero teniendo en cuenta cuánto tienes que pagar por los seguros que te obligan a hacer, como el seguro «Assurance solde restant dû», que te paga el 50 ó el 100% de la hipoteca en caso de que uno de los compradores fallezca.
Luego toca buscar. Buscar mucho. Crearse alertas, dar voces entre conocidos… que sea casi obsesivo. La plataformas más conocidas de venta son Immoweb e Immovlan, pero las hay a patadas. Pasearse por el barrio para ver carteles de venta en ventanas es útil para familiarizarse con los alerededores de nuestra futura casa, pero no sirve para nada más. La mayoría de las agencias publican sus anuncios en las webs de búsqueda o en sus newsletters, pero en nuestro caso, sólo pusieron cartel de venta en la ventana (con el texto VENDU cruzado encima) una vez que la oferta ya estuvo aceptada, para darse publicidad supongo. No hay que olvidar que en la web de búsquedas los anuncios vuelan, y en 7 ó 10 días ya tienen una oferta aceptada, por lo que desconfía de los que lleven a la venta más de dos semanas y todavía no tengan la mención de «sous-option» en el título, algo tendrán cuando no se han vendido.
¿Ya has hablado con tu futuro notario? ¿Ya tienes un presupuesto máximo de venta + obras posteriores establecido? ¿Y hasta has encontrado la casa de tus sueños? Pues toca hacer una oferta, donde te lo juegas todo. Las dos cosas que más pesan son la pasta que ofreces y si pones alguna cláusula rescisiva (¿se dice así en español?) que te pueda proteger. Cuanta más pasta propongas, más posibilidades tienes de llevarte el premio, eso está claro. Mira a ver si en el anuncio pone un precio estimado o te pone «hacer ofertas a partir de», que el matiz es importante. En las primeras puedes hacer una oferta por debajo del precio, unos 10.000€ o más si quieres, en el segundo caso, el vendedor se espera que alguien supere la oferta inicial. Lo mejor en estos casos es intentar ganarse al tío de la agencia inmobiliaria o al dueño de la casa, decirles que si han recibido muchas ofertas y que por cuánto les gustaría venderla. A veces esa información te puede ser de mucha ayuda. Otro consejo es llamar al día siguiente de hacer la oferta con la excusa de ver si la han recibido bien, y decirles que nos interesa mucho la casa/piso y que si alguien nos supera podemos contraofertar. Así todos ganan: el vendedor consigue más pasta y tú acabas haciendo la mejor oferta. Hay gente que recomienda llevar un documento con la oferta ya redactada, y si en la visita te acabas de decidir, firmarlo y entregarlo antes de despedirte y así ganar tiempo. Pero vamos, me da que los vendedores prefieren esperarse a tomar una decisión a tener varias ofertas sobre la mesa, así que esas horas que se ganan no son muy decisivas. Sobre la información que tiene que contener el documento de la oferta, los notarios tienen documentos hechos muy fáciles de rellenar. Si envias uno de estos en vez de un simple email, les demuestras que vas en serio.
Una vez tengas el documento de la oferta aceptado y firmado, lo siguiente que toca es firmar el compromiso de venta, o «Compromis». De redactarlo se encargan los notarios y ahí puedes ver si tienes por ejemplo derecho a una reducción de impuestos o «abattement». En la Región de Bruselas, se paga el 21% del precio si es obra nueva, o el 12.5% si es de segunda mano. Pero este impuesto no se paga si el inmueble vale menos de 175.000€ (situación a junio de 2021). Si vale menos de 500.000€, sólo pagas el impuesto calculado a partir de los 175.000€ inciales que salen «gratis», y si vale más de 500.000€ (o ya tienes un piso en propiedad, o si no va a ser tu residencia principal) no hay reducción de impuesto, te toca pagar el 12.5% entero. En el momento de firmar el compromis toca pagar el 10% del valor de venta como concepto de garantía, normalmente en la cuenta de tu notario donde queda bloqueado.
Con el Compromis firmado, hay 4 meses de tiempo máximo para firmar el acta de venta. El primer mes se suele tener de plazo para contactar de nuevo a los bancos y ya confirmar la tasa de interés y firmar la hipoteca. Ojo que la tasa de interés ha podido cambiar de cuando hiciste la ronda inicial de los bancos, tenlo en cuenta. En cuanto uno te dé una tasa aceptable, ve a renegociar con los demás a ver si mejoran la oferta. Los otros tres meses (que a veces se acortan) sirven para que los notarios comprueben muchas cosas a nivel urbanístico y legal te aburras y te exasperes de lo lento que van a veces las cosas en este país, así que hay que armarse de paciencia.
Y eso es todo, en el momento de la firma se hace entrega de las llaves y ¡a mentalizarse de que te quedas en Bélgica por un tiempo!
MIS APOSENTOS PRIVADOS 